新築分譲マンションの価格が高騰し、中古マンションを購入してリノベーションをお考えの方も多いと思います。設計事務所から見た中古物件選びのポイントについてまとめました。

　一般的に築年数の古いマンションの方が価格が安いので、総予算が同じなら、なるべく物件の取得価格を抑えて専有部分のリノベーション工事にお金をかけた方が満足度は高くなる傾向にあります。一方で、古いマンションだと建物の状態や管理状況に不安があり、手を出しにくいということもあるかと思います。正解はないのですが、私は次のようにアドバイスしています。

建物の状態を確認する

外壁や配管など、確認可能な範囲で建物に劣化や破損がないかをチェックします。外構や駐輪場・ゴミ置き場などの状態も見ると良いでしょう。ただ、見えない部分は専門家でもチェックすることは難しいので全体的に維持管理状況が良好か否かが判断基準になります。リノベーション工事を依頼する設計事務所や工事会社が決まっている場合は、一緒に見てもらうもの良いと思います。

建物の管理状況を確認する

管理費や修繕積立金が安すぎる場合には適切な運営や修繕が行われない可能性がありますので注意が必要です。これらの金額の基準になるのは戸数なので、戸数が少ない物件や極端に戸数が多い物件には注意が必要です。管理組合の運営状況や長期修繕計画の有無を確認すると良いでしょう。新しい物件であっても必ず劣化していきますので修繕計画がきちんと立てられているかは非常に重要です。

建物の竣工時期を確認する

1981年以前に竣工した建物は耐震基準がいわゆる「旧耐震」になるので、現行基準である「新耐震」よりも耐震性で劣るとされています。売買価格も旧耐震物件の方が安いことが多いようです。今後起こりうる地震のリスクをどのように考えるかなので、選択は人それぞれと思いますが、旧耐震であっても「耐震診断」を受けて現行基準並みの強度が確保されていることが確認されているケースもあります。「耐震基準適合証明書」の有無を確認すると良いでしょう。

購入資金の準備に注意

古い物件の場合、住宅ローンの返済年数に制限があるなど、資金調達が難しくなるケースがあります。ある程度の自己資金を用意するほか、複数の金融機関に相談するなど購入資金をどのように用意するか良く検討する必要があります。気に入った物件があっても希望するローンが組めないということも・・・

購入を検討している時点ですべての情報を手に入れることは難しいと思いますが、不動産業者を通じて確認するなど、できるだけ情報を集めることをお勧めします。また、意外に侮れないのが「直感」です。エントランスや廊下・階段・掲示板など共有部分を見て、掃除が行き届いているか、全体的に大切に住われている雰囲気を感じるか、が大事だと思います。駅からの距離や築年数などの条件に目が行きがちですが、古くても直感的にそのマンションに「住めそう」だと感じるなら、選択肢となりうるのではないかと思います。